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Points clés à retenir
- Prévoyez 8 à 13 % de frais en plus du prix d’achat.
- Basez votre prêt non-résident sur 60 % du bien, 70 % au maximum.
- Demandez votre NIE tôt : le NIF du notaire reste temporaire.
- Comptez environ trois mois entre la recherche et l’escritura.
- Vérifiez titre, urbanisme et charges avant la señal.
Un Français peut-il acheter un appartement en Espagne sans y résider ?
Oui, un Français peut acheter un appartement en Espagne sans y vivre, sans visa et sans condition de nationalité. Il lui faut un numéro d’identification fiscale, un compte bancaire et un budget qui couvre le prix plus 8 à 13 % de frais. Voilà pour l’essentiel.
Le reste se joue dans le détail : la zone, le type de bien, le financement et le calendrier. Je vous détaille tout ça, chiffres à l’appui, pour que vous sachiez où vous mettez les pieds avant de signer quoi que ce soit.
NIE ou NIF : lequel faut-il pour signer ?
Le NIE est le numéro d’étranger, nécessaire pour toute opération immobilière. Depuis fin 2021, les notaires peuvent demander un numéro fiscal (NIF) à la place, sans que vous soyez présent. Cette solution est présentée comme temporaire.
Mon conseil : ne misez pas dessus durablement. Demandez votre NIE dès le début de vos recherches, c’est lui qui vous servira ensuite pour les impôts, les contrats d’électricité ou la location.
Définir son projet avant de chercher
Résidence secondaire, location saisonnière ou placement patrimonial : le projet détermine la zone, la surface et même le mode de financement. Un studio près d’une plage ne se choisit pas comme un trois-pièces pour y passer l’hiver.
Posez-vous trois questions avant d’ouvrir un portail d’annonces :
- Combien de semaines par an allez-vous occuper le bien ?
- Voulez-vous le louer, et à quelle période ?
- Quel apport pouvez-vous mobiliser, frais compris ?
Où acheter et quel type d’appartement choisir
Les zones les plus recherchées par les Français sont le bord de mer, la Costa Brava et la région d’Alicante. Les prix y sont plus élevés qu’en arrière-pays, mais la demande locative et la revente sont aussi plus solides.
Pour parcourir ce qui se vend dans ces secteurs, vous pouvez consulter une sélection d’appartement Espagne à vendre et comparer les surfaces et les prix au mètre carré.
Neuf sur plan ou ancien
Dans le neuf, les promoteurs donnent au moins 5 ans de garantie sur la construction. En contrepartie, vous payez à l’avance, vous attendez la livraison et vous dépendez du sérieux du promoteur.
L’ancien se visite, se négocie et s’occupe tout de suite. Il demande en revanche des vérifications plus poussées sur l’état du bâti et les charges. Méfiez-vous des discours qui promettent une forte plus-value à la livraison : le marché ne la garantit pas.
Ce qui fait varier les prix
- La proximité immédiate de la mer ou d’un centre-ville.
- L’ancienneté et l’état de l’immeuble.
- La présence d’une piscine ou d’un ascenseur.
- L’écart entre grandes villes, côte et arrière-pays.
Budget réel : prix, taxes et frais annexes
Taxes, notaire, registre et frais de conseil représentent souvent entre 8 % et 13 % du prix d’achat, selon le neuf ou l’ancien et la région. Ne reprenez surtout pas les règles françaises sur les frais de notaire : elles ne s’appliquent pas ici.
Voici un exemple pour un appartement à 200 000 € : comptez entre 16 000 et 26 000 € de frais, soit un coût total de 216 000 à 226 000 €. Ce calcul est un repère, pas un devis.
IBI et charges de copropriété
L’IBI est l’impôt local sur la propriété. Il est dû par la personne qui possède le bien dans l’année en cours, à partir du 1er janvier. Vérifiez donc, à l’achat, qu’il est à jour et comment il se répartit.
Ajoutez les charges de copropriété, qui varient selon les équipements. Demandez les derniers montants et le procès-verbal des dernières assemblées avant de vous engager.
Les annonces à très bas prix
Un appartement à 15 000 ou 25 000 € cache presque toujours quelque chose. Vérifiez la surface, l’état, les charges, le statut juridique et la localisation. Sans ces éléments, le prix affiché ne veut rien dire.
Financer son achat quand on est non-résident
Les banques espagnoles financent généralement les non-résidents fiscaux à hauteur d’environ 60 % de la valeur du bien, hors frais. Certaines évoquent jusqu’à 60 à 70 %. Je vous conseille de bâtir votre plan sur 60 % et de considérer 70 % comme un plafond.
Concrètement, pour 200 000 € de bien à 60 %, la banque prête 120 000 €. Il reste 80 000 € d’apport, plus 16 000 à 26 000 € de frais : prévoyez donc entre 96 000 et 106 000 € de cash.
Le statut de résident fiscal
Le critère évoqué est de vivre en Espagne plus de 183 jours cumulés par année civile. D’autres critères de résidence existent, donc faites-vous confirmer votre situation par un conseiller fiscal. Elle peut modifier les conditions de prêt et d’imposition.
Les étapes de l’achat, de la recherche à la remise des clés
Le parcours dure souvent environ trois mois, selon la ville, le dossier et les intervenants. Voici l’enchaînement type :
- Obtenir le NIE (ou le NIF via le notaire) et ouvrir un compte bancaire espagnol.
- Fixer le budget total et obtenir l’accord de principe de la banque.
- Visiter, négocier et faire les vérifications juridiques.
- Verser la señal et signer le contrat d’arras.
- Signer l’escritura chez le notaire et payer le solde.
- Enregistrer l’acte et mettre en place l’eau, l’électricité et l’IBI.
Vérifications avant la señal
- Le titre de propriété et l’absence d’hypothèque ou de saisie.
- La conformité urbanistique du bien et de ses éventuelles extensions.
- Les charges, l’IBI et les dettes de copropriété éventuelles.
- La situation du vendeur, qui doit être le propriétaire inscrit.
Señal, arras et escritura
La señal est la somme versée pour réserver le bien. Le contrat d’arras fixe les conditions : si l’acheteur se désiste, il perd cette somme, et si le vendeur se rétracte, les règles prévues au contrat s’appliquent. Lisez-le attentivement, ou faites-le relire.
L’escritura est l’acte final, signé devant le notaire. Elle transfère la propriété et déclenche le paiement du solde.
Acheter pour louer ou pour obtenir un titre de séjour
La location rapporte si l’appartement est bien situé et bien géré, mais il faut anticiper les règles locales, les charges et la fiscalité. Faites le calcul de rentabilité avec les frais réels, pas avec le prix affiché.
Pour un titre de séjour lié à l’achat, vérifiez les conditions en vigueur auprès des autorités espagnoles avant d’acheter. Ne bâtissez pas votre projet sur une règle entendue en agence.
Questions fréquentes
Quel budget prévoir pour acheter un appartement en Espagne pour un Français ?
Prévoyez le prix du bien plus 8 à 13 % de frais, soit 216 000 à 226 000 € pour un appartement à 200 000 €. Avec un prêt à 60 %, l’apport total se situe entre 96 000 et 106 000 €, sans compter l’IBI et les charges annuelles.
Acheter un appartement en Espagne permet-il d’obtenir une carte de séjour ?
Cela peut ouvrir une piste selon le montant et la situation, mais rien n’est automatique. Vérifiez les conditions en vigueur auprès des autorités espagnoles avant de signer, car elles évoluent.
Est-il rentable d’acheter un appartement en Espagne pour le louer ?
Cela dépend de la zone, du prix d’achat, des frais et du taux d’occupation. Calculez votre rendement net en intégrant les 8 à 13 % de frais, l’IBI, les charges et la fiscalité avant de décider de acheter un appartement en Espagne pour le louer.
